房地產(chǎn)拐點與中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
來源:葉翔（紫金港經(jīng)濟學家 ）
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作者:goldportcap
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發(fā)布時間: 2013-06-06
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中國的房地產(chǎn)拐點到了嗎？由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位與作用，這一點的認識、判斷以及可能的對應策略，事關(guān)中國經(jīng)濟能否穩(wěn)定發(fā)展，中國經(jīng)濟的改革轉(zhuǎn)型能否成功的關(guān)鍵，確實是不可不察。
悲觀者認為拐點已現(xiàn)，理由很多，舊的有，房價與收入比高達12-13個月，空置率高；新的有，近來庫存高位，按照現(xiàn)在的新房銷售量，去庫存平均要超過12個月，有些地區(qū)甚至超過兩年，再加上隨著反腐的深入，二手市場售房數(shù)量會增加，這些因素共同作用，房地產(chǎn)進入拐點了。何況，房市沒有只漲不跌的。
樂觀者反駁說，空置率高、房價收入比高，是自中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)以來就一直存在的現(xiàn)象。當前庫存高企主要體現(xiàn)在部分3-4線城市，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，自然可以把庫存吸收。同時，我們還應看到中國經(jīng)濟仍有7%以上的增長速度，特別是這幾年居民的收入增長更快，快于GDP增長速度，因此當前的房價調(diào)整只是局部的，暫時的，隨著時間的推移，就會逐步消化。中國目前的房價是比較高，但是高了可以更高。
如果拐點沒到，政府匆忙放松限制，放松信貸，房價就會在短暫下調(diào)之后，沖得更高，過去幾年的調(diào)控經(jīng)驗就表明了這一點，這與政府控制房價、改善民生的政策目標相悖。
但是如果拐點已到，不及時調(diào)整政策，房價的快速下跌，房地市場的大幅萎縮，將對中國經(jīng)濟帶來重大的破壞，甚至引發(fā)一場危機，那改革與轉(zhuǎn)型的進程將會大大延宕。
判斷一個經(jīng)濟系統(tǒng)，無論是經(jīng)濟體總系統(tǒng)還是某個子系統(tǒng)，演變的拐點或臨界點是否將要出現(xiàn)，至少有兩個難點，一是，當時有關(guān)指標的指向往往是不一致的，既有正面的也有負面的，兩類指標可能勢均力敵，不相伯仲。而當多數(shù)重要指標已經(jīng)指向同一方向時，通常是拐點或臨界點已經(jīng)完成了大半部分之后；二是，指標與指標之間的發(fā)展往往互為條件，存在直接或間接相關(guān)的相關(guān)性。比如，房價的持續(xù)增長當然有賴于居民收入的增長，但居民收入增長有賴于經(jīng)濟的健康發(fā)展，而經(jīng)濟的增長又相當程度有賴于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。伯南克在2006年初就任美聯(lián)儲主席前的一次演講中，仍然認為美國房地產(chǎn)沒有泡沫，最重要的理據(jù)就是居民收入在快速增長。當然，今天我們都知道，當時美國居民收入的快速增長本身就是房地產(chǎn)泡沫的一部分。
事實上，要判斷當前中國房地產(chǎn)市場的拐點是否將到的關(guān)鍵，是要找到房地產(chǎn)市場內(nèi)在價值體系是否已經(jīng)出現(xiàn)方向性變化。
古典經(jīng)濟學認為，勞動、資本（包括股權(quán)資本與債權(quán)資本）與土地（這里的土地是廣義概念包括土地與土地下面的資源）的結(jié)合創(chuàng)造了經(jīng)濟價值。現(xiàn)代經(jīng)濟學認為還應加上知識（技術(shù)），但知識是無形的，只能體現(xiàn)在勞動與資本上。因此，從要素上說還是只有三個，勞動、資本與土地。用GDP的收入法來看，GDP只能體現(xiàn)為勞動、資本與土地的報酬。勞動的報酬是家庭收入，資本的報酬是利潤與利息，土地的報酬是土地與資源的價格。
當經(jīng)濟快速增長時，家庭收入的增長通常慢于GDP名義增長速度，資本的回報與土地的價格就會快于名義GDP的增長。表現(xiàn)為，利率上升，企業(yè)盈利上升，房價與資源價格快速上漲；當經(jīng)濟衰退時，家庭收入的減少通常慢于名義GDP的下降，資本的回報與土地的價格就會下降得更快，表現(xiàn)為利率下降，企業(yè)盈利下降，房價與資 源價格下跌。 這是典型的經(jīng)濟周期性波動過程中各要素的回報表現(xiàn)，即典型的土地價格的拐點，包括房地產(chǎn)的拐點和資源價格的拐點，與經(jīng)濟周期的拐點一致。
中國經(jīng)濟今天尚未衰退，但是增長減緩。這是非典型的，卻是我們所希望的。經(jīng)濟增長放緩，但是家庭收入增長速度仍快于GDP的名義增長速度，這就意味著土地與資本的收入比例要下降。從資本上看，企業(yè)的利潤率已經(jīng)大幅下滑，但利率還處于高位；從土地上看，資源價格已經(jīng)下跌不少了，但土地價格仍居高未下。
因為中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，從投資驅(qū)動的轉(zhuǎn)為消費驅(qū)動的，從制造業(yè)驅(qū)動的轉(zhuǎn)為服務業(yè)驅(qū)動的，意味著勞動的回報份額必須進一步擴大，從現(xiàn)在占GDP不足50%，要逐步增加到60%以上。因為中國經(jīng)濟還要有一定的增長，不能衰退，意味著，勞動的收入要增長。這就進一步意味著，資本的回報份額與土地的回報份額要進一步縮小。
目前，中國企業(yè)的股本回報率已經(jīng)很低，整個資本部分的回報率要進一步降低，只能是利率的降低。同樣，資源價格已經(jīng)大幅下降，余下的是土地價格的下降。
上面的分析只是讓我們看到國民經(jīng)濟價值分配的變化方向，但是導致這種變化的力量總是來自市場，總是表現(xiàn)為市場力量作用下的自然演變。
比如，勞動是如何提高自己在經(jīng)濟價值中的分配份額的？通過兩種途徑：一是勞動力市場供不應求，使勞動的價格得到提高，提高的速度超過GDP增長速度；二是勞動力密集的，輕資本、輕資源的服務業(yè)快速發(fā)展。換言之，由于在服務業(yè)中資本與資源的貢獻小，服務業(yè)所產(chǎn)生的GDP大部分都將分配給勞動，這就使勞動在整個經(jīng)濟價值中的分配比例提高。
同樣地，土地價格的下跌也必須表現(xiàn)為土地市場上的供大于求。今天，中國多數(shù)城市的房地產(chǎn)無論是商業(yè)的還是住宅的，已出現(xiàn)供大于求。這種供大于求是經(jīng)濟價值在過去多年分配給勞動過少的表現(xiàn)，即經(jīng)濟價值的分配方向上要求土地價格下降，而市場也出現(xiàn)了土地的供大于求。兩者一致，說明拐點應該出現(xiàn)了。
然而，這個拐點出現(xiàn)卻有可能是典型周期性的拐點，即房地產(chǎn)市場的下跌會將整個經(jīng)濟增長拉下低位甚至衰退，就像2008年的美國與90年代的日本一樣，減少了投資，減少了就業(yè)，并相應減少了消費。因為至今為此，房地產(chǎn)的發(fā)展對中國經(jīng)濟發(fā)展與就業(yè)發(fā)揮了重要的作用。今天市場許多人感到恐慌的原因正在于此。
這顯然不是中國經(jīng)濟發(fā)展與轉(zhuǎn)型所要求的拐點。周期性拐點的出現(xiàn)可能導致政策的強行干預，使拐點進一步向后推移，就像2011年的情形。
中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功所要求的土地（房地產(chǎn)）市場供大于求的前提是，中國經(jīng)濟具有某種速度或某種形式的發(fā)展，能夠不依賴于對土地的同比例需求，至少不依賴于對現(xiàn)有土地的同比例需求。決定這種速度與形式的適當性的指標是勞動的收入的增長速度能夠超過GDP名義增長速度，更重要的是勞動力市場仍出現(xiàn)一定的求大于供的情形。
要做到這一點，中國經(jīng)濟就必須在房地產(chǎn)快速下跌之前能夠較快發(fā)展出與現(xiàn)有房地產(chǎn)依賴性較弱的經(jīng)濟部分。這些領(lǐng)域應主要是服務業(yè)，消費性服務業(yè)與生產(chǎn)性服務業(yè)，包括旅游業(yè)，餐飲業(yè)，信息業(yè)，體育業(yè)，娛樂業(yè)，軟件業(yè)，教育業(yè)，醫(yī)療業(yè)等。
今天中國這些重知識、重勞動，輕資本、輕土地的新型產(chǎn)業(yè)都正在快速發(fā)展，但顯然還沒有證據(jù)表明，已經(jīng)發(fā)展壯大到足以抵消房地產(chǎn)業(yè)大幅下滑所帶來的沖擊。
如果房地產(chǎn)的拐點已現(xiàn)，在沒有強力干預之下，會按照自我運行的規(guī)律往下發(fā)展，而經(jīng)濟中新的部分很可能發(fā)展得還不夠強大，為穩(wěn)增長與轉(zhuǎn)型計，中國在大力推動重知識、重勞動產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，應該盡快取消對房地產(chǎn)市場發(fā)展的限制措施，包括財務上的與行政上的，甚至在房地產(chǎn)下行的第二階段，采取一定的刺激政策，以減緩下行的房地產(chǎn)對經(jīng)濟的損害。因為，既然拐點已現(xiàn)，一般的刺激措施是不會改變趨勢的，無須擔心會再次大幅反彈。
悲觀者認為拐點已現(xiàn)，理由很多，舊的有，房價與收入比高達12-13個月，空置率高；新的有，近來庫存高位，按照現(xiàn)在的新房銷售量，去庫存平均要超過12個月，有些地區(qū)甚至超過兩年，再加上隨著反腐的深入，二手市場售房數(shù)量會增加，這些因素共同作用，房地產(chǎn)進入拐點了。何況，房市沒有只漲不跌的。
樂觀者反駁說，空置率高、房價收入比高，是自中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)以來就一直存在的現(xiàn)象。當前庫存高企主要體現(xiàn)在部分3-4線城市，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，自然可以把庫存吸收。同時，我們還應看到中國經(jīng)濟仍有7%以上的增長速度，特別是這幾年居民的收入增長更快，快于GDP增長速度，因此當前的房價調(diào)整只是局部的，暫時的，隨著時間的推移，就會逐步消化。中國目前的房價是比較高，但是高了可以更高。
如果拐點沒到，政府匆忙放松限制，放松信貸，房價就會在短暫下調(diào)之后，沖得更高，過去幾年的調(diào)控經(jīng)驗就表明了這一點，這與政府控制房價、改善民生的政策目標相悖。
但是如果拐點已到，不及時調(diào)整政策，房價的快速下跌，房地市場的大幅萎縮，將對中國經(jīng)濟帶來重大的破壞，甚至引發(fā)一場危機，那改革與轉(zhuǎn)型的進程將會大大延宕。
判斷一個經(jīng)濟系統(tǒng)，無論是經(jīng)濟體總系統(tǒng)還是某個子系統(tǒng)，演變的拐點或臨界點是否將要出現(xiàn)，至少有兩個難點，一是，當時有關(guān)指標的指向往往是不一致的，既有正面的也有負面的，兩類指標可能勢均力敵，不相伯仲。而當多數(shù)重要指標已經(jīng)指向同一方向時，通常是拐點或臨界點已經(jīng)完成了大半部分之后；二是，指標與指標之間的發(fā)展往往互為條件，存在直接或間接相關(guān)的相關(guān)性。比如，房價的持續(xù)增長當然有賴于居民收入的增長，但居民收入增長有賴于經(jīng)濟的健康發(fā)展，而經(jīng)濟的增長又相當程度有賴于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。伯南克在2006年初就任美聯(lián)儲主席前的一次演講中，仍然認為美國房地產(chǎn)沒有泡沫，最重要的理據(jù)就是居民收入在快速增長。當然，今天我們都知道，當時美國居民收入的快速增長本身就是房地產(chǎn)泡沫的一部分。
事實上，要判斷當前中國房地產(chǎn)市場的拐點是否將到的關(guān)鍵，是要找到房地產(chǎn)市場內(nèi)在價值體系是否已經(jīng)出現(xiàn)方向性變化。
古典經(jīng)濟學認為，勞動、資本（包括股權(quán)資本與債權(quán)資本）與土地（這里的土地是廣義概念包括土地與土地下面的資源）的結(jié)合創(chuàng)造了經(jīng)濟價值。現(xiàn)代經(jīng)濟學認為還應加上知識（技術(shù)），但知識是無形的，只能體現(xiàn)在勞動與資本上。因此，從要素上說還是只有三個，勞動、資本與土地。用GDP的收入法來看，GDP只能體現(xiàn)為勞動、資本與土地的報酬。勞動的報酬是家庭收入，資本的報酬是利潤與利息，土地的報酬是土地與資源的價格。
當經(jīng)濟快速增長時，家庭收入的增長通常慢于GDP名義增長速度，資本的回報與土地的價格就會快于名義GDP的增長。表現(xiàn)為，利率上升，企業(yè)盈利上升，房價與資源價格快速上漲；當經(jīng)濟衰退時，家庭收入的減少通常慢于名義GDP的下降，資本的回報與土地的價格就會下降得更快，表現(xiàn)為利率下降，企業(yè)盈利下降，房價與資 源價格下跌。 這是典型的經(jīng)濟周期性波動過程中各要素的回報表現(xiàn)，即典型的土地價格的拐點，包括房地產(chǎn)的拐點和資源價格的拐點，與經(jīng)濟周期的拐點一致。
中國經(jīng)濟今天尚未衰退，但是增長減緩。這是非典型的，卻是我們所希望的。經(jīng)濟增長放緩，但是家庭收入增長速度仍快于GDP的名義增長速度，這就意味著土地與資本的收入比例要下降。從資本上看，企業(yè)的利潤率已經(jīng)大幅下滑，但利率還處于高位；從土地上看，資源價格已經(jīng)下跌不少了，但土地價格仍居高未下。
因為中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，從投資驅(qū)動的轉(zhuǎn)為消費驅(qū)動的，從制造業(yè)驅(qū)動的轉(zhuǎn)為服務業(yè)驅(qū)動的，意味著勞動的回報份額必須進一步擴大，從現(xiàn)在占GDP不足50%，要逐步增加到60%以上。因為中國經(jīng)濟還要有一定的增長，不能衰退，意味著，勞動的收入要增長。這就進一步意味著，資本的回報份額與土地的回報份額要進一步縮小。
目前，中國企業(yè)的股本回報率已經(jīng)很低，整個資本部分的回報率要進一步降低，只能是利率的降低。同樣，資源價格已經(jīng)大幅下降，余下的是土地價格的下降。
上面的分析只是讓我們看到國民經(jīng)濟價值分配的變化方向，但是導致這種變化的力量總是來自市場，總是表現(xiàn)為市場力量作用下的自然演變。
比如，勞動是如何提高自己在經(jīng)濟價值中的分配份額的？通過兩種途徑：一是勞動力市場供不應求，使勞動的價格得到提高，提高的速度超過GDP增長速度；二是勞動力密集的，輕資本、輕資源的服務業(yè)快速發(fā)展。換言之，由于在服務業(yè)中資本與資源的貢獻小，服務業(yè)所產(chǎn)生的GDP大部分都將分配給勞動，這就使勞動在整個經(jīng)濟價值中的分配比例提高。
同樣地，土地價格的下跌也必須表現(xiàn)為土地市場上的供大于求。今天，中國多數(shù)城市的房地產(chǎn)無論是商業(yè)的還是住宅的，已出現(xiàn)供大于求。這種供大于求是經(jīng)濟價值在過去多年分配給勞動過少的表現(xiàn)，即經(jīng)濟價值的分配方向上要求土地價格下降，而市場也出現(xiàn)了土地的供大于求。兩者一致，說明拐點應該出現(xiàn)了。
然而，這個拐點出現(xiàn)卻有可能是典型周期性的拐點，即房地產(chǎn)市場的下跌會將整個經(jīng)濟增長拉下低位甚至衰退，就像2008年的美國與90年代的日本一樣，減少了投資，減少了就業(yè)，并相應減少了消費。因為至今為此，房地產(chǎn)的發(fā)展對中國經(jīng)濟發(fā)展與就業(yè)發(fā)揮了重要的作用。今天市場許多人感到恐慌的原因正在于此。
這顯然不是中國經(jīng)濟發(fā)展與轉(zhuǎn)型所要求的拐點。周期性拐點的出現(xiàn)可能導致政策的強行干預，使拐點進一步向后推移，就像2011年的情形。
中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功所要求的土地（房地產(chǎn)）市場供大于求的前提是，中國經(jīng)濟具有某種速度或某種形式的發(fā)展，能夠不依賴于對土地的同比例需求，至少不依賴于對現(xiàn)有土地的同比例需求。決定這種速度與形式的適當性的指標是勞動的收入的增長速度能夠超過GDP名義增長速度，更重要的是勞動力市場仍出現(xiàn)一定的求大于供的情形。
要做到這一點，中國經(jīng)濟就必須在房地產(chǎn)快速下跌之前能夠較快發(fā)展出與現(xiàn)有房地產(chǎn)依賴性較弱的經(jīng)濟部分。這些領(lǐng)域應主要是服務業(yè)，消費性服務業(yè)與生產(chǎn)性服務業(yè)，包括旅游業(yè)，餐飲業(yè)，信息業(yè)，體育業(yè)，娛樂業(yè)，軟件業(yè)，教育業(yè)，醫(yī)療業(yè)等。
今天中國這些重知識、重勞動，輕資本、輕土地的新型產(chǎn)業(yè)都正在快速發(fā)展，但顯然還沒有證據(jù)表明，已經(jīng)發(fā)展壯大到足以抵消房地產(chǎn)業(yè)大幅下滑所帶來的沖擊。
如果房地產(chǎn)的拐點已現(xiàn)，在沒有強力干預之下，會按照自我運行的規(guī)律往下發(fā)展，而經(jīng)濟中新的部分很可能發(fā)展得還不夠強大，為穩(wěn)增長與轉(zhuǎn)型計，中國在大力推動重知識、重勞動產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，應該盡快取消對房地產(chǎn)市場發(fā)展的限制措施，包括財務上的與行政上的，甚至在房地產(chǎn)下行的第二階段，采取一定的刺激政策，以減緩下行的房地產(chǎn)對經(jīng)濟的損害。因為，既然拐點已現(xiàn)，一般的刺激措施是不會改變趨勢的，無須擔心會再次大幅反彈。
