蘇州南京同日頒新政 二線熱點樓市調控升級
來源:每日經濟新聞
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作者:goldportcap
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發布時間: 2016-08-12
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蘇州昨重啟限購，非本市戶籍購2套房需有個稅或社保證明；南京、合肥、廈門已先后限貸
在傳言兩天后，蘇州樓市限購令正式落地。
8月11日下午，蘇州官方對外發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確規定，非蘇州戶籍的居民在申請第2套住房的貸款時，需提供2年內累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。
隨著上述限購令落地，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。在業內人士看來，蘇州將拉開二線城市限購的序幕，不排除其他二線城市跟風的可能。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，“蘇州此次啟動限購，顯然開啟了二線城市限購的2.0版本，對于其他城市是有啟示意義的。從調控動向來看，二線熱點城市(此后)基本上會出臺此類政策。”
值得一提的是，南京也在8月11日下午對外發布樓市新政，將提高二套房首付比例，并對土地拍賣進行限制。值得一提的是，此前，與蘇州、南京合稱二線樓市四小龍的合肥廈門已經先后出臺樓市限貸政策。
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝向《每日經濟新聞》記者表示，“隨著金融端對開發商以及購房者資金進行緊縮，以及地方政府出臺限購限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開發商拿地到樓市成交量將會出現明顯降溫。”
蘇州限購針對外來炒房客
此次蘇州的《意見》，被業內稱為“新15條”，分別就土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸等15個方面對蘇州房地產市場進行了新的部署和要求。
其中，最大的亮點無疑是蘇州啟動的限購政策。具體來看，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，則必須提供繳稅證明或社保證明。
具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅的繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。
開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
對此，南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠對《每日經濟新聞》記者表示，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶籍。換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房需求。”
在業內人士看來，蘇州率先打開了二線城市限購的閘門，不排除部分樓市火熱的二線城市跟風啟動限購政策。
嚴躍進指出，從調控的動向來看，二線主要的10個熱點城市，除蘇州、南京外，天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門和合肥，后續多多少少也會有收緊政策出現。
此外，在土地供應方面，《意見》明確，今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應(不低于70%)；住宅用地競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。如果土地出讓成交價超過市場指導價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。
對此，嚴躍進表示，“400公頃的供地總體是充分的，蘇州供地規模的明確能夠強化房企的預期，使其相應調整拿地策略。加大普通住宅用地供應，這也體現了政策后續對傳統住房市場投資的認可。政策提及了單批次供應的模式，這也是為了防范拿地扎堆、市場情緒不穩定等風險的出現。”
在信貸方面，《意見》也作出了具體規定。其中，居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。對于有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已有1套住房，但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房，雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭，這三種情況申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。
如果居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(不含吳江區)由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放三套及以上住房貸款。
嚴躍進指出，“對于有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。對兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。”
業內：南京新政影響有限
值得注意的是，南京也在8月11日下午出臺了樓市新政。其中，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為35%。
而對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。
由于此前土地市場的火熱，南京土地拍賣接連遭遇“熔斷”，成為全國關注的焦點，南京此次新政也對土地拍賣進行了明文規定。
其中，經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產部門在后期頒發銷售許可證時嚴格執行。
當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。
對此，南京本地房地產行業專家張健初對《每日經濟新聞》記者表示，“從提高首付比例幅度來看，與之前執行的政策對比，增長幅度并不大。所以，這雖然對購房者存在一定的影響，但是力度并不大。從土地出讓政策來看，南京采取的政策最終目的是讓開發商理性拿地，包括土地網絡拍賣。但從合肥實施的情況來看，這條的作用并不大。整體來看，南京此次新政對樓市沖擊較小，樓市量價齊漲的局面，短時間內不會改變。”
在南京房地產業內人士看來，針對南京樓市目前的現狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經出臺了包括限價令、熔斷機制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號可炒作到30萬以上，想要徹底打擊這些投機者穩定樓市，最好的辦法便是啟動限購政策。”
專家：有利于市場擠泡沫
記者注意到，進入2016年以來，以上海、深圳為代表的一線樓市率先啟動，隨后這種“熱情”開始傳遞到二線城市。其中蘇州、南京、廈門和合肥四個城市，因為房價大幅上漲，被業內戲稱為二線城市房價上漲“四小龍”。
在樓市火爆的情況下，開發商開始利用金融杠桿，比如資管計劃、信托等金融機構，獲得更多資本進入樓市。部分金融機構甚至為開發商提供拍地保證金等，成為推高地價和房價的重要力量。
為了抑制樓市，多個部門陸續出臺政策，直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。比如，證監會也對房地產上市公司再融資政策進行了規定，企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策。同時，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺信貸政策，收緊房地產融資。
隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對購房者帶來一定影響之外，受沖擊最大可能就是開發商了。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策，都是為了抑制開發商的非理性拿地。嚴躍進也表示，地方政府通過提首付、降杠桿可以減緩開發商的銷售回款，削弱房企高價拿地沖動，抑制地王產生。“總體上，監管層對開發商變相限貸，有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”
在傳言兩天后，蘇州樓市限購令正式落地。
8月11日下午，蘇州官方對外發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確規定，非蘇州戶籍的居民在申請第2套住房的貸款時，需提供2年內累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。
隨著上述限購令落地，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。在業內人士看來，蘇州將拉開二線城市限購的序幕，不排除其他二線城市跟風的可能。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，“蘇州此次啟動限購，顯然開啟了二線城市限購的2.0版本，對于其他城市是有啟示意義的。從調控動向來看，二線熱點城市(此后)基本上會出臺此類政策。”
值得一提的是，南京也在8月11日下午對外發布樓市新政，將提高二套房首付比例，并對土地拍賣進行限制。值得一提的是，此前，與蘇州、南京合稱二線樓市四小龍的合肥廈門已經先后出臺樓市限貸政策。
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝向《每日經濟新聞》記者表示，“隨著金融端對開發商以及購房者資金進行緊縮，以及地方政府出臺限購限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開發商拿地到樓市成交量將會出現明顯降溫。”
蘇州限購針對外來炒房客
此次蘇州的《意見》，被業內稱為“新15條”，分別就土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸等15個方面對蘇州房地產市場進行了新的部署和要求。
其中，最大的亮點無疑是蘇州啟動的限購政策。具體來看，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，則必須提供繳稅證明或社保證明。
具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅的繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。
開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
對此，南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠對《每日經濟新聞》記者表示，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶籍。換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房需求。”
在業內人士看來，蘇州率先打開了二線城市限購的閘門，不排除部分樓市火熱的二線城市跟風啟動限購政策。
嚴躍進指出，從調控的動向來看，二線主要的10個熱點城市，除蘇州、南京外，天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門和合肥，后續多多少少也會有收緊政策出現。
此外，在土地供應方面，《意見》明確，今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應(不低于70%)；住宅用地競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。如果土地出讓成交價超過市場指導價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。
對此，嚴躍進表示，“400公頃的供地總體是充分的，蘇州供地規模的明確能夠強化房企的預期，使其相應調整拿地策略。加大普通住宅用地供應，這也體現了政策后續對傳統住房市場投資的認可。政策提及了單批次供應的模式，這也是為了防范拿地扎堆、市場情緒不穩定等風險的出現。”
在信貸方面，《意見》也作出了具體規定。其中，居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。對于有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已有1套住房，但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房，雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭，這三種情況申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。
如果居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(不含吳江區)由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放三套及以上住房貸款。
嚴躍進指出，“對于有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。對兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。”
業內：南京新政影響有限
值得注意的是，南京也在8月11日下午出臺了樓市新政。其中，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為35%。
而對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。
由于此前土地市場的火熱，南京土地拍賣接連遭遇“熔斷”，成為全國關注的焦點，南京此次新政也對土地拍賣進行了明文規定。
其中，經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產部門在后期頒發銷售許可證時嚴格執行。
當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。
對此，南京本地房地產行業專家張健初對《每日經濟新聞》記者表示，“從提高首付比例幅度來看，與之前執行的政策對比，增長幅度并不大。所以，這雖然對購房者存在一定的影響，但是力度并不大。從土地出讓政策來看，南京采取的政策最終目的是讓開發商理性拿地，包括土地網絡拍賣。但從合肥實施的情況來看，這條的作用并不大。整體來看，南京此次新政對樓市沖擊較小，樓市量價齊漲的局面，短時間內不會改變。”
在南京房地產業內人士看來，針對南京樓市目前的現狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經出臺了包括限價令、熔斷機制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號可炒作到30萬以上，想要徹底打擊這些投機者穩定樓市，最好的辦法便是啟動限購政策。”
專家：有利于市場擠泡沫
記者注意到，進入2016年以來，以上海、深圳為代表的一線樓市率先啟動，隨后這種“熱情”開始傳遞到二線城市。其中蘇州、南京、廈門和合肥四個城市，因為房價大幅上漲，被業內戲稱為二線城市房價上漲“四小龍”。
在樓市火爆的情況下，開發商開始利用金融杠桿，比如資管計劃、信托等金融機構，獲得更多資本進入樓市。部分金融機構甚至為開發商提供拍地保證金等，成為推高地價和房價的重要力量。
為了抑制樓市，多個部門陸續出臺政策，直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。比如，證監會也對房地產上市公司再融資政策進行了規定，企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策。同時，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺信貸政策，收緊房地產融資。
隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對購房者帶來一定影響之外，受沖擊最大可能就是開發商了。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策，都是為了抑制開發商的非理性拿地。嚴躍進也表示，地方政府通過提首付、降杠桿可以減緩開發商的銷售回款，削弱房企高價拿地沖動，抑制地王產生。“總體上，監管層對開發商變相限貸，有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”
